1. 도입부: 강화된 10·15 부동산 대책
2025년 10월 15일 정부가 발표한 부동산 대책으로 서울 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역과 조정대상지역·투기과열지구로 지정되었습니다.
수원시의 경우 영통구, 장안구, 팔달구가 신규 지정 대상에 포함되었습니다.
대출 한도가 크게 축소되고, 토지거래허가구역 내에서는 거래 전 허가를 받아야 하는 의무가 생겼습니다.
이번 대책은 수원 지역 실수요자들에게 직접적인 영향을 미칠 전망입니다.
2. 핵심 개념: 수원 규제지역 확대의 의미
조정대상지역 및 투기과열지구
수원시 영통구, 장안구, 팔달구가 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정되었으며, 16일부터 지정 효력이 발생합니다.
주요 규제 내용:
- 무주택자는 LTV(담보인정비율)가 70%에서 40%로 축소되고, 유주택자는 LTV 0%로 사실상 대출이 금지됩니다.
- 6개월 내 전입의무가 부과되고, 소유권이전 조건부 전세대출이 금지됩니다.
- 다주택자는 취득세가 중과되고, 전매제한도 3년이 적용됩니다.
토지거래허가구역
토지거래허가구역 지정은 10월 20일부터 효력이 발생하며, 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택이 대상입니다.
10월 20일부터 계약을 체결하려는 자는 계약 체결 전에 허가관청으로부터 허가를 받아야 하며, 19일까지 계약을 체결한 경우 허가 의무와 2년 실거주 의무가 부과되지 않습니다.
3. 주택담보대출 기준 변화
대출 한도 축소
16일부터 수도권 및 규제지역의 주택담보대출 한도가 주택 시가에 따라 차등 적용됩니다. 시가 15억 원 이하는 현행 6억 원 유지, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 축소됩니다.
예시: 10억 원 아파트 구매 시
- 기존: LTV 70% 적용 시 최대 7억 원 대출 가능
- 10·15 대책 이후: LTV 40% 적용 시 최대 4억 원 대출 가능
- 차액 3억 원을 추가로 마련해야 함
DSR 및 스트레스 금리 강화
수도권 및 규제지역 내 주택담보대출의 스트레스 금리가 기존 1.5%에서 3.0%로 상향되었습니다.
10월 29일부터는 1주택자가 수도권이나 규제지역에서 전세대출을 받는 경우 이자 상환액을 차주의 DSR(총부채원리금상환비율)에 반영하도록 했습니다.
적용 시점
주택담보대출 한도 규제는 16일부터 전면 시행되며, 15일까지 매매계약서를 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받습니다.
4. 수원 부동산 거래 시 체크리스트
계약 시점 확인
- 19일까지 계약 체결 시: 토지거래허가 및 2년 실거주 의무 면제
- 20일부터 계약: 토지거래허가 필수, 2년 실거주 의무 부과
대출 규제 확인
- 15일까지 매매계약서 체결 및 계약금 납부: 기존 대출 규제 적용
- 16일부터: 신규 대출 한도 규제 적용
토지거래허가
- 토지거래허가구역 지정으로 통상 허가까지 2주 정도 소요됩니다.
- 실거주 목적이 명확해야 허가 승인 가능
세금 부담
- 다주택자는 취득세 중과 및 양도세 중과, 장기보유 특별공제 배제 등 세제상 불이익이 발생합니다.
5. 시장 영향 전망
단기 거래량 감소
전문가들은 규제 대폭 강화로 당분간 시장이 관망세를 보이며 숨 고르기 장세에 돌입할 것으로 전망했습니다.
가격이 급등한 지역에서 일부 매물이 나오면서 아파트값이 조정받을 수 있다는 분석도 나왔습니다.
전세 시장 압박
전세 물건 회전이 잘 이루어지지 않으면 월세도 오를 수밖에 없어 주거비 상승 문제가 커질 수 있다는 우려가 제기되었습니다.
풍선효과 제한
서울 전역과 수도권 인기 주거지가 모두 토지거래허가구역으로 묶였기 때문에 풍선 효과는 강하지 않을 것이라는 전망이 우세합니다.
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 토지거래허가는 언제부터 받아야 하나요? 10월 20일부터 적용되며, 19일까지 계약을 체결한 경우 허가 의무가 부과되지 않습니다.
Q. 1주택자 갈아타기 대출은 어떻게 되나요? 10월 29일부터 1 주택자의 전세대출 이자 상환액도 DSR에 반영되어 신규 주택 대출 한도가 축소됩니다.
Q. 대출 규제는 언제부터 적용되나요? 16일부터 전면 시행되며, 15일까지 매매계약서를 체결하고 계약금을 납부한 경우만 기존 규제를 적용받습니다.
7. 마무리
이번 대책은 단순한 부동산 안정 대책이 아니라 부동산을 재테크 수단에서 배제하고 금융시장으로 유동성을 이동시키는 구조적 전환 정책으로 평가되고 있습니다.
수원 영통구, 장안구, 팔달구 지역의 실수요자들은 대출 한도 축소, 토지거래허가, 전세대출 DSR 적용 등 복합적인 규제 변화를 면밀히 확인해야 합니다.
8. 다음 행동 제안
- 관할 구청(영통구청, 장안구청, 팔달구청)에 토지거래허가 절차 문의
- 거래 금융기관에 최신 LTV/DSR 기준 확인
- 계약 전 실거주 의무 및 전입 의무 요건 재확인
- 전문가(세무사, 공인중개사) 상담을 통한 세부 계획 수립